Immobilier locatif : entretien avec Marc Pigeon, ancien Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France (FPI)

Président de la FPI jusqu'en mai 2012, Marc Pigeon a bâti une fédération en adéquation avec les compétences des promoteurs actuels et, au regard des différents métiers exercés par la profession a proposé un projet politique cohérent et équilibré.

Avant de fonder le Groupe Roxim (promoteur, aménageur, administrateur de biens, agent immobilier) dans le sud de la France, Marc Pigeon a créé et dirigé de 1979 à 1989, Rocamar (Groupe Maison Familiale).

Parallèlement à ses activités, Marc Pigeon a présidé la Chambre régionale des promoteurs constructeurs du Languedoc-Roussillon de 1990 à 1993 et le Comité régional de la construction de 1992 à 1997.

Le thème du logement s’est imposé dans la campagne présidentielle. Le problème est simple : la France manque de logements depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale. Comment en est-on arrivé là ?

Surtout, comment l’investisseur doit-il se situer face à cette problématique ?

En tant que Président de la FPI, quelle est votre vision du marché immobilier d’investissement de « l’après-Scellier » ?

Il est certain que les élections présidentielles peuvent bouleverser le contexte politique. Pour autant le nouveau gouvernement ne pourra ignorer l’important besoin de nouveaux logements. Pour y répondre, il nous faudra construire : plus de logements sociaux, certes, mais aussi plus de logements intermédiaires, pour permettre le rétablissement d’un « parcours résidentiel » aujourd’hui bloqué, compte tenu de l’écart de loyers entre logements sociaux et libres et du décalage croissant entre les prix de l’immobilier et les revenus des ménages qui freine l’accession a la propriété .

Ce dont les Français ont véritablement besoin, c’est d’une offre locative pour les ménages à revenus moyens et intermédiaires. Pour répondre à cette attente, et dans une conjoncture où les finances publiques sont contraintes, il faudra nécessairement faire appel à l’investissement privé.

Ce marché peut-il vivre sans soutien à l’investissement locatif ?

S’il veut pouvoir répondre aux attentes, le marché ne peut se passer de soutien. En effet le logement prend une part beaucoup trop importante dans le budget des ménages. Un  locataire du secteur privé sur cinq dépense plus de 40% de son revenu pour se loger. Rendez vous compte ! Sans soutien, on construira moins de logements et les prix des loyers augmenteront. Pour autant ces aides doivent être ciblées, tant en terme de territoires que de public visé.

 Dans la conjoncture qui est la nôtre, l’argent public se fait rare et l’investisseur privé s’engage d’autant mieux qu’il est aidé. Selon moi, pour résoudre l’équation, il faut respecter deux principes de base : que l’aide rapporte plus à l’Etat qu’elle ne lui coûte et qu’elle soit proportionnelle aux contreparties sociales. Il nous faut imaginer un dispositif pérenne puisque le besoin s’imagine dans la durée.

Comme moi, de nombreux professionnels estiment qu’il faudrait se ré- approprier le système fiscal allemand* : depuis plusieurs décennies, il conjugue amortissement du bien et imputation du déficit foncier sur le revenu.

Quelle sera selon vous l’évolution de la demande ? Va-t-elle continuer à être supérieure à l’offre ?

La demande continuera à être supérieure à l’offre et ce, pour au moins 3 raisons :

• le manque actuel de logements qu’il faudra résorber : de 800 000 à 1 million de personnes ne sont pas logées aujourd’hui.

• l’effet combiné de l’accroissement démographique et des évolutions de notre manière de vivre accroît de manière structurelle le besoin de logements (phénomènes des divorces, des générations qui ne vivent plus sous le même toit, …).

• Enfin les migrations internes vers les villes et agglomérations qui concentrent l’emploi et l’éducation et les régions côtières vont encore accentuer le besoin vers des secteurs déjà en manque de logements.

Quel est le rôle des investisseurs dans l’offre de produits immobiliers locatifs ?

Tout simplement ils sont LA source de financement possible pour le développement de l’offre de logements. Notre pays a beaucoup de dettes, nos finances publiques sont contraintes et par contre l’épargne des Français n’a jamais été aussi importante !   

Comme il est clair pour tout le monde que la solution au problème du logement est de construire plus, pour qu’il y ait davantage d’offre et que les prix des loyers baissent. Le rôle des investisseurs est donc primordial.

De quelle manière pensez-vous que les prix vont évoluer après la suppression du dispositif Scellier ?

La situation est bien entendu différente selon la qualité de l’emplacement de l’investissement (un bien acheté en 1^ère ligne de mer ne verra pas son prix baisser, par exemple). Il se peut que dans 1^er temps, compte tenu du recul des aides, il y ait une légère baisse. Mais elle sera selon moi suivie, si l’on n’imagine pas un nouveau dispositif, dans 2 ou 3 ans, d’une hausse des loyers et des prix, due à la faiblesse de l’offre par rapport aux besoins.

L’histoire nous a écrit ce scénario a plusieurs reprises. La grande crise immobilière des années 90 avait vu les prix baisser pour mieux remonter ensuite.

Pour conclure, un mot sur l’UFF. Quelle vision en avez-vous en tant que sélectionneur et distributeur de produits immobiliers ?

J’apprécie l’approche professionnelle de l’UFF. En cela, nous partageons le même état d’esprit. Comme notre fédération réfléchit en fonction de l’intérêt citoyen, l’entreprise doit avoir pour objectif d’apporter le meilleur service à son investisseur et pas d’être un opérateur de coûts. Je crois que c’est dans cette logique que se situe l’avenir. 

L’UFF cherche à satisfaire ses clients. Cela se traduit par une vraie sélection des emplacements, des promesses de loyers raisonnables et un service d’accompagnement au quotidien.

*Voir « Le Logement : Cause nationale », ouvrage issu d’une réflexion des principales organisations représentant les différents professionnels de la construction et du logement en France et la Fondation Abbé Pierre, en ligne sur http://www.fpifrance.fr/

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