Guide fiscal 2020 L’investissement en Nue-Propriété - Fiscalité 2019


L’investissement en nue-propriété repose sur le principe d’un démembrement du droit de propriété, entre “la nue-propriété” et “l’usufruit”, pendant une durée fixe (d’au minimum 15 ans), définie contractuellement pour chaque programme immobilier.

• L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier de qualité.
• L’usufruit est acquis simultanément par un bailleur social ou institutionnel qui assure la gestion locative et prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes.
• Au terme du démembrement de propriété, la reconstitution de la pleine propriété au bénéfice de l’épargnant est automatique et s’effectue sans frais, ni formalité.


Présentation du dispositif


Acquérir un bien en nue-propriété revient à percevoir, sous la forme d’une décote immédiate, sur le prix d’acquisition la totalité des loyers nets de fiscalité, qui auraient été encaissés sur la période de l’usufruit temporaire.
Aucune dépense imprévue, ni risque locatif (vacance de locataire…) ne pèse sur la rentabilité de votre placement.


 
La nue-propriété est l’un des droits constitutifs de la pleine propriété qui octroie à son titulaire, le nu-propriétaire, un droit réel principal (abusus).
Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien mais cela ne lui confère ni le droit d’en user, ni le droit d’en jouir.
L’usufruitier dispose de l’usage et de la jouissance du bien. Il a le droit de jouir (le fructus) et de produire à partir de ce bien (l’usus).


 
L’usufruit est acquis séparément par un bailleur institutionnel ou social qui en assure la gestion locative via une notice contractuelle ; il s’engage à libérer le bien, de tous droits, au moment de l’extinction de l’usufruit.


 
Lors de l’expiration de l’usufruit temporaire, la reconstitution de la pleine propriété, au bénéfice du nu-propriétaire, s’effectue mécaniquement, sans frais supplémentaire.


 
Le nu-propriétaire devient le plein propriétaire et dispose, use et jouit, du bien.

 


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Comment déclarer en 2020 un investissement en nue-propriété réalisé en 2019


La déclaration d’un bien immobilier en nue-propriété nécessite de se procurer et de remplir la déclaration n°2044 spéciale


Rubrique «  Immeuble spéciaux » pages 4 et 5 et y reporter certaines données sur sa déclaration standard n°2042.


Modifications apportées par la loi de finances pour 2020


La loi de finances 2020 n’apporte pas de modification.