Guide fiscal 2020 Comment remplir la déclaration d'un Pinel avant l’achèvement des travaux ?


Pour le contribuable qui a acquis en année N un bien immobilier en état futur d’achèvement, dont l’achèvement des travaux est prévu à une date postérieure à N.

L'investissement Pinel (pour bénéficier de la réduction d'impôt) ne doit être déclaré que l'année suivant l’achèvement des travaux.

Toutefois, il existe une tolérance qui permet de faire une déclaration de revenus foncier 2044 avant l’achèvement des travaux (en cas d’option pour l'imposition des revenus fonciers au régime réel au lieu du régime du micro foncier).


Dans quel cas est-il avantageux de faire une déclaration de revenus fonciers 2044 avant l’achèvement des travaux ?


Les charges relatives à des intérêts d'emprunts* sont exclusivement imputables sur les revenus fonciers.

 

En présence de revenus fonciers générés par des biens locatifs que le contribuable détient déjà, le contribuable peut avoir intérêt à déclarer les charges relatives, sur le bien "PINEL", à des intérêts d'emprunts qu’il a réglés pendant la construction, avant l’achèvement des travaux (intérêts dits « intercalaires »). Ils pourront alors être déduits de ces revenus fonciers existant sur les autres biens !     
 
En l’absence de revenus fonciers générés par des biens locatifs que le contribuable détient déjà, le contribuable n’a pas intérêt particulier à effectuer une déclaration 2044 avant l’achèvement des travaux, d’autant qu’il « gaspillerait » ce faisant une partie du délai des 10 ans au cours desquels les déficits fonciers sont reportables

 


* les intérêts d’emprunts, les frais de dossier de prêt, la part non remboursable de la contribution à un fond mutuel de garantie, les frais d’hypothèque et d’assurance emprunteur.


Exemple Un investissement réalisé à crédit en 2019 dont les travaux ne seront achevés qu’en 2020.


Option 1 : déclaration de revenus foncier 2044 avant l’achèvement des travaux

  • En 2020 : déclaration de revenus fonciers de 2019 (2044)

 

  • En 2021 : déclarations 
    - pour réduction Pinel formulaires 2042 C et annexe 2044EB
    - de revenus fonciers de l’année 2020 sur formulaire 2044.

 

  • En 2022 : déclarations
    - des revenus fonciers de l’année 2021 sur formulaire 2044
    - pour réduction Pinel formulaire 2042 C

Option 2 : L'investissement Pinel déclaré au titre de l'année d'achèvement des travaux.

  • En 2020 : Pas de déclaration de revenus fonciers de 2019 

 

  • En 2021 : déclarations 
    - pour réduction Pinel formulaires 2042 C et annexe 2044EB
    - de revenus fonciers de l’année 2020 sur formulaire 2044.

 

  • En 2022 : déclarations
    - des revenus fonciers de l’année 2021 sur formulaire 2044
    - pour réduction Pinel formulaire 2042 C
     



La déclaration des intérêts d’emprunt sur le formulaire 2044 des revenus fonciers


Cerfa 2044
 





 

  • Dans la colonne que vous dédiez au bien « PINEL » concerné, portez Ligne 250 : le total des intérêts d’emprunts ,des frais de dossier de prêt, la part non remboursable de la contribution à un fond mutuel de garantie, des frais d’hypothèque et d’assurance emprunteur.
  • Puis, après avoir décrit en zone 410 les éléments demandés concernant l’emprunt dont vous avez mentionné les intérêts, vous effectuez le reste des calculs nécessités, en colonnes comme en ligne, dans la déclaration 2044 jusqu’à l’établissement du résultat foncier d’ensemble de vos biens qui sera reporté dans le formulaire 2042, rubrique « Revenus Fonciers ».
  • En cas de déclaration de revenus par internet vous devez accéder au choix des déclarations annexes à votre déclaration principale et cocher « Revenus foncier Location  non meublée » pour déclarer ces intérêts d’emprunt du bien « PINEL » concerné.
     

 



Les calculs seront alors, pour beaucoup, automatisés, le « chemin » des éléments à déclarer bien balisé, et le report du résultat foncier également automatique.


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Remarque préalable : Comment déclarer les revenus locatifs ?

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