Guide Fiscal 2019 L’impôt sur la Fortune Immobilière – IFI


Depuis 2018, l’ISF est supprimé et remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)


L'IFI remplace l'ISF


Rappel

  • Seuls les biens immobiliers ou les parts de sociétés détenant de l’immobilier sont concernés : notamment Immobilier direct, SCPI, OPCI (dans l’assurance vie ou pas), SCI, etc….
  • Les valeurs mobilières*, contrats d’assurance vie*, contrats de capitalisation*, PEA*, bijoux, meubles, les livrets, PEL, les comptes courants … sont exonérés. 
  • Les crédits in fine tiendront compte d’un amortissement théorique en fonction de la durée restante. 
     



Si un bien imposable a été acquis avec un crédit in fine, le passif déductible tiendra compte d’un amortissement théorique tenant compte de la durée restant à courir.


Exemple Investissement immobilier de 200 000 € acquis fin 2010 avec un crédit in fine de 200 000 € sur une durée de 15 ans.


En présence d’un usufruit légal, l’usufruitier (le conjoint survivant) est taxable sur la valeur de son US et le nu-propriétaire (les enfants) sur la valeur de la NP.


L’usufruitier reste en principe redevable de l’IFI sur la pleine propriété des biens. Mais par exception, l’imposition sera répartie au prorata de l’article 669 lorsque le démembrement est issu :

  • d’une succession : C. civ. art. 757 (usufruit légal du conjoint) 1094 (ancien usufruit des ascendants), 1098 (usufruit forcé en présence d’enfants non communs) : l’usufruit conventionnel prévu à l’article 1944-1 du code civil rester exclu.
  • de la vente de la nue-propriété à un acquéreur qui n’est pas un héritier au sens de l’article 751 du CGI, 
  • d’une donation de l’usufruit à l'État, aux départements, aux communes ou syndicats de communes et à leurs établissements publics, aux établissements publics nationaux à caractère administratif et aux associations reconnues d'utilité publique.

 

Il n’est pas possible de réduire son IFI 2018 en mai 2019 en réalisant des souscriptions au capital de Société. Seuls les dons au profit de fondations reconnues d’utilité publique permettent de réduire l’IFI

 

 

Certaines dettes ne sont plus déductibles de l’assiette : 

  • l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, y compris ceux correspondant aux revenus des immeubles imposables, 
  • la taxe d’habitation (mais la taxe foncière reste déductible),  
  • les dettes non liées à des actifs immobiliers : prêts automobiles, dettes de quasi-usufruit, etc.,
  • les prêts à soi-même : les prêts contractés par une société pour l’acquisition des biens immobiliers auprès du redevable (vente de biens immobiliers avec refinancement par un emprunt bancaire ou par constitution d’un compte courant d’associé), 
  • les prêts contractés auprès du redevable directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une société 
  • les prêts contractés par le redevable auprès d’une société qu’il contrôle, 
  • les prêts à caractère familiaux (sauf si le prêt est consenti par un ascendant, descendant, un enfant majeur, les frères ou sœurs du redevable dans des conditions normales de prêts et si le redevable justifie de l’effectivité des remboursements et du respect des échéances),
  • lorsque la valeur imposable excède 5 millions d’€, le passif déductible sera plafonné à 60 % de l’actif imposable.

 

 

Les biens qui peuvent échapper tout ou partiellement à l’IFI :

  • Les valeurs mobilières,*
  • Les contrats d’assurance vie,*
  • Les contrats de capitalisation,*
  • Les PEA,* 
  • Les bijoux, 
  • Les meubles, 
  • Les livrets, 
  • Les PEL, 
  • Les comptes courants …


* Règles d’assiette et d’évaluation tenant compte du % d’immobiliers taxable détenu par l’OPCVM ou parts de SIIC dans le PEA


Barème de l'IFI



Date de publication : 25/03/2019

 

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