Guide Fiscal 2019 Comment remplir la déclaration avant l’achèvement des travaux ?


Pour le contribuable qui a acquis en année N un bien immobilier en état futur d’achèvement, dont l’achèvement des travaux est prévu à une date postérieure à N.


L'investissement Pinel (pour bénéficier de la réduction d'impôt) ne doit être déclaré que l'année suivant l’achèvement des travaux. 

 

Toutefois, il existe une tolérance qui permet de faire une déclaration de revenus foncier 2044 avant l’achèvement des travaux (en cas d’option pour l'imposition des revenus fonciers au régime réel au lieu de l'abattement de 30 % en micro foncier).
 


Dans quel cas est-il avantageux de faire une déclaration de revenus fonciers 2044 avant l’achèvement des travaux ?


Les charges relatives à des intérêts d'emprunts* sont exclusivement imputables sur les revenus fonciers.

 

En présence de revenus fonciers existants par ailleurs

Le contribuable peut avoir intérêt à déclarer les charges relatives à des intérêts d'emprunts avant l’achèvement des travaux. Ils pourront être déduits de ces revenus fonciers !     

 

En l’absence de revenus fonciers existants par ailleurs

Le contribuable n’a pas intérêt à déclarer les charges relatives à des intérêts d'emprunts avant l’achèvement des travaux. 

  • Ils ne pourront pas être imputés sur d’autres revenus fonciers. 
  • Cela déclencherait le délai des 10 ans au cours desquels les déficits seront reportables. 
     


* les intérêts d’emprunts, les frais de dossier de prêt, la part non remboursable de la contribution à un fond mutuel de garantie, les frais d’hypothèque et d’assurance emprunteur.


Exemple Un investissement réalisé à crédit en 2018 dont les travaux ne seront achevés qu’en 2019.


Option 1 : déclaration de revenus foncier 2044 avant l’achèvement des travaux

  • En 2019 : déclaration de revenus fonciers de 2018 (2044)
  • En 2020 : déclaration des revenus de 2019 (2042 C), ainsi que la déclaration annexe (2044EB) et (2044).
  • En 2021 : déclaration des revenus de 2020 (2042 C) et (2044).

Option 2 : L'investissement Pinel déclaré au titre de l'année d'achèvement des travaux.

  • En 2019 : Rien n’est déclaré (au titre de 2018)

  • En 2020 : déclaration des revenus de 2019 (2042 C), ainsi que la déclaration annexe (2044EB) et (2044).

  • En 2021 : déclaration des revenus de 2020 (2042 C) et (2044).
     



La déclaration 2044 des revenus


Cerfa 2044
 


Ligne 250 :
Déclarer les intérêts d’emprunts, les frais de dossier de prêt, la part non remboursable de la contribution à un fond mutuel de garantie, les frais d’hypothèque et d’assurance emprunteur.


 En cas de déclaration papier

Reporter le bilan foncier sur la déclaration de revenus 2042 dans la rubrique revenus fonciers. 

 

En cas de déclaration internet

Ce report sera automatique. 
 


Qu’est-ce que le bilan foncier ?

Il s’agit du bilan de l’opération foncière. 

Il peut être établi en soustrayant aux loyers reçus les charges, frais et taxes diverses liés aux biens.

Le bilan peut être positif, comme négatif. On parle alors de déficit foncier.

Le montant du bilan foncier selon s’il est positif ou négatif vient s’ajouter ou se retirer du revenu global (limite de 10 700€ par an pour le déficit foncier)
 



Cerfa 2044
 


Ligne 410 :
Remplir les informations relatives à l’immeuble et au crédit


Exemples


Exemple 1 – Le contribuable fait une déclaration 2044 avant la fin des travaux

Monsieur X a des revenus fonciers. Il a réalisé un investissement en Pinel à crédit. 

Il débloque le prêt et commence à payer des échéances en 2019. Les travaux se terminent en 2020 et la location commence. 

 

- En 2019, Monsieur paie les intérêts du prêt qu’il peut déduire des revenus (charges déductibles). Il n’a pas encore de loyers mais va tout de même déclarer les intérêts et cotisations d’assurance payés afin de créer un déficit foncier qui allégera son impôt au cours des 10 années suivantes. 
En mai 2020, Monsieur commencera la déclaration 2044 sur les revenus 2019. 
 

- Le fait générateur pour la déclaration 2044EB est 2020. 

En mai 2021 Monsieur utilisera 3 formulaires pour la déclaration des revenus 2020 : 

  • 2044EB
  • 2042C
  • 2044.

Exemple 2 - Le contribuable ne déclare rien avant la fin des travaux

Monsieur X n’a pas de revenus fonciers. Il a réalisé un investissement en Pinel à crédit. 
Il débloque le prêt et commence à payer des échéances en 2019. Les travaux se terminent en 2020 et la location commence. 


– En 2019, Monsieur paie les intérêts du prêt. 
En mai 2020, il ne déclare pas ces intérêts sur la 2044. 

 

– Le fait générateur pour la déclaration 2044EB est 2020.
En mai 2021,  Il utilise 3 formulaires de déclarations (sur les revenus de 2020) : 

  • 2044EB
  • 2042C. 
  • Sur la déclaration 2044 il déclarera notamment les intérêts et cotisations d’assurance payés en 2019, afin de les reporter sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes, ce qui allégera son impôt au cours de ces années. 
     



<< Partie précédente

Remarque préalable : Comment déclarer les revenus locatifs ?

Accéder

Partie suivante >>

Déclarer un Pinel après l’achèvement des travaux

Accéder