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L’IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE (IFI)

Pour la première fois en 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) vient remplacer l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).
Bon nombre de contribuables anciennement assujettis à l’ISF devraient être moins fiscalisés au regard de l’IFI, voire ne pas y être soumis.

Ce nouvel impôt sur le patrimoine s’approche sensiblement de son prédécesseur par ses modalités de calcul.

En revanche, son assiette est désormais restreinte aux biens immobiliers. Par ailleurs, certaines dispositions peuvent réserver quelques surprises aux anciens assujettis à l’ISF...

 

Personnes imposables

Sont imposables les personnes physiques domiciliées en France. 


L’imposition est due par foyer fiscal :
• couples mariés, à l’exception des couples séparés de biens et ne vivant pas sous le même toit, en instance de divorce ou de séparation de corps et autorisés à résider séparément ;
• personnes liées par un pacte civil de solidarité ;
• personnes vivant en concubinage notoire (alors soumises à une imposition commune).


Les personnes domiciliées hors de France, ou qui ont installé leur domicile fiscal en France au cours des cinq années précédentes, ne sont imposables que sur les biens situés en France, y compris s’ils sont détenus au travers d’une société.

 

Biens imposables

L’IFI porte exclusivement sur l’ensemble des biens et droits immobiliers composant le patrimoine du contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition, qu’ils soient détenus directement ou indirectement au travers de sociétés ou organismes. Cependant, quelques exonérations, totales ou partielles, sont prévues.

 

Biens exonérés

Les biens partiellement exonérés sont, notamment :

 

• la résidence principale bénéficiant d’un abattement de 30 % de sa valeur ;
• les biens ruraux donnés à bail à long terme : exonération de 75 %, sous conditions ;
• les bois et forêts : exonération de 75 %, sous conditions ;
• les Parts de Groupements Forestiers : dans le cas général, la part représentative des forêts est exonérée de 75 %, sous conditions.

 

Les biens totalement exonérés sont, notamment :


• les titres de sociétés ayant une activité commerciale, industrielle, libérale ou agricole, dont le contribuable détient directement ou indirectement moins de 10 % du capital ou des droits de vote ; dans ce cadre, les parts de certains Groupements Forestiers peuvent être totalement exonérées ;
• les biens immobiliers dans lesquels une société exerce son activité commerciale, industrielle, libérale ou agricole ; ils ne sont pas pris en compte pour déterminer la fraction taxable des titres de cette société ;
• les biens immobiliers professionnels du contribuable, à partir du moment où certaines conditions sont respectées ;
• les parts d’OPCVM (fonds communs de placement, SICAV, etc.) si le contribuable détient moins de 10 % de l’OPCVM (situation la plus fréquente) et que l’OPCVM détient directement ou indirectement moins de 20 % de biens ou droits immobiliers taxables ;
• les actions de sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) si le contribuable détient directement ou indirectement moins de 5 % du capital ou des droits de vote de la SIIC ;
• les contrats d’assurance vie et contrats de capitalisation en euros ;
• les unités de compte (UC) de contrats d’assurance vie et contrats de capitalisation lorsque l’UC détient directement ou indirectement moins de 20 % de biens ou droits immobiliers taxables.

 

Passif déductible :


Les dettes existant au 1er janvier 2018, qui sont à la charge personnelle du contribuable et justifiables, peuvent être déduites de l’actif taxable IFI, à condition qu’elles soient afférentes à la propriété d’un bien imposable, au prorata si le bien taxable bénéficie d’une exonération partielle.
Ainsi, par exemple, ne sont pas déductibles :


- l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ;
- la ou les taxe(s) d’habitation.


D’autres règles particulières de déduction des crédits s’appliquent également, notamment :
- Le capital restant dû sur un crédit in fine n’est déductible qu’en fonction de la durée restant à courir.
- Les prêts familiaux directs ou effectués par l’intermédiaire de sociétés contrôlées par le contribuable sont soit non déductibles, soit strictement encadrés.
- Dans le cas d’un actif brut supérieur à 5 000 000 €, les dettes déductibles sont plafonnées, sauf justification d’un but non fiscal.

 

Assiette et calcul de l’impôt
L’IFI est assis sur la valeur nette des biens imposables avec un seuil d’imposition fixé, pour 2017, à 1 300 000 €.
Il est calculé selon le barème ci-dessous :

Barème IFI 2018
Pour atténuer l’effet de seuil (taxation dès 800 000 €, alors que le seuil d’imposition est de 1 300 000 €), une décote est prévue pour les patrimoines dont la valeur nette taxable est au moins égale à 1 300 000 € et inférieure à 1 400 000 €.

La formule de lissage est la suivante : 17 500 € – 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.


Exemple : Un redevable détient au 1er janvier de l’année 2018 un patrimoine net taxable de 1 300 000 € (tarif applicable : 0,50 %).
CALCUL DE L’IMPÔT
- Montant de la cotisation d’IFI avant décote : (1 300 000 € – 800 000 €) x 0,50 % = 2 500 €
- Montant de la décote à déduire : 17 500 € — (1 300 000 € x 1,25 %) = 1 250 €
- Montant de l’IFI dû au titre de l’année 2017 : 2 500 € — 1 250 € = 1 250 €
L’application de la décote a pour effet de réduire l’impôt dû à 1 250 € pour un patrimoine net de 1 300 000 €.

 

Réduction d’IFI dénommée « IFI-PME »
Pour l’IFI 2018 uniquement, une réduction d’IFI au titre des investissements effectués entre la date limite de déclaration de l’ISF 2017 et le 31/12/2017, dans des PME, des Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) et des Fonds Communs de Placement dans l’Innovation (FCPI) est accordée :

 

• 50 % du montant des versements effectués au titre de la souscription directe au capital de PME ou de la souscription de titres participatifs de sociétés coopératives de production (SCOP), ou bien de titres de « société Holding Loi TEPA », ou encore de la souscription de Parts de Groupement Forestier, ouvrent droit à une réduction d’IFI, dans la limite annuelle de 45 000 €.


• De même, 50 % du montant des versements effectués au titre de la souscription de parts de certains FIP et FCPI ouvrent droit à une réduction d’IFI, dans la limite annuelle de 18 000 € (pour la part réellement réinvestie au capital de PME, qui doit être au minimum de 70 % du fonds pour les fonds constitués à compter de 2014, 60 % pour ceux constitués avant).


Cet avantage est subordonné à l’engagement de conserver les parts jusqu’au 31 décembre de la 5e année suivant celle de la souscription. La réduction totale annuelle « IFI-PME » ne peut excéder 45 000 €.

 

Dons
Par ailleurs, les dons en numéraire au profit de certains organismes assurent le droit à une réduction de 75 % et dans la limite de 50 000 €, et de 45 000 € en cas de cumul pour l’IFI 2018 avec d’autres versements au titre des réductions « IFI-PME ».

 

Plafonnement
Le mécanisme du plafonnement (CGI art. 979) a pour but d’éviter que le montant total formé par l’IFI (après réductions) et l’impôt sur le revenu n’excède 75 % des revenus du redevable, de l’année précédente. En cas d’excédent, celui-ci vient en diminution de l’IFI à payer, mais en aucun cas il ne s’impute à l’impôt sur le revenu ni ne donne lieu à restitution.


Les revenus servant de base au plafonnement sont ceux réalisés ou encaissés au cours de l’année précédant l’année d’imposition à l’IFI :
• les revenus mondiaux, catégoriels (plus-values incluses) nets de frais professionnels, déduction faite des déficits catégoriels dont l’imputation est autorisée pour l’impôt sur le revenu (ex. : revenus fonciers) ;

• les revenus exonérés d’impôt sur le revenu et les produits soumis à un prélèvement libératoire de l’impôt sur le revenu ; que ces revenus ou produits aient été réalisés en France ou à l’étranger.


Les valeurs servant de base à l’IFI sont déterminées par la déclaration détaillée et estimative souscrite par le contribuable, sous réserve du contrôle de l’Administration.
Les impôts à ajouter à l’IFI, pour le calcul du plafonnement, sont ceux dus en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année précédente calculés avant l’imputation des seuls crédits d’impôt représentatifs d’une imposition acquittée à l’étranger et des retenues non libératoires.

 

Modalités de dépôt de la déclaration

Les modalités de déclaration sont les mêmes pour tous les contribuables, sans distinction à faire selon le montant du patrimoine taxable.
Les redevables doivent porter les éléments nécessaires sur leur déclaration de revenus (formulaire n° 2042-IFJ-K), ainsi que sur des annexes à joindre à cette déclaration.

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