Particuliers Immobilier et fiscalité
De nombreux dispositifs permettent aujourd’hui de réduire ses impôts (Impôt sur le revenu – IR, Impôt sur la Fortune Immobilière – IFI, prélèvements sociaux). Loi Pinel, location meublée avec bail commercial, loi Malraux, déficit foncier, monuments historiques, investissement en nue-propriété… L’UFF vous accompagne pour choisir la solution la mieux adaptée à votre situation.
Loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif fiscal qui concerne les investissements d’immobilier neuf réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Depuis 2023, ses conditions ont été aménagées.
Ce dispositif permet d’investir dans une zone géographique (fixée par décret) à forte demande locative tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt, sous conditions, de 10,5%, 15,0% ou 17,5% du prix de revient de l’opération, en fonction de la durée de la location, plafonnée à un ou deux investissements par an d’un montant cumulé de 300 000 € par an et par contribuable, et sans pouvoir dépasser le prix par m² (mètre carré) de surface habitable de 5 500 €.
Soit une réduction maximum de 52 500 € (17,5% de 300 000 €) pour une période locative de 12 ans.
Enfin, ce dispositif permet aussi (sous conditions) de louer son bien à ses ascendants et descendants.
Location meublée avec bail commercial
Elle consiste à acquérir un bien immobilier situé dans une résidence de services (étudiante, médicalisée ou seniors…), afin de le louer, hors location saisonnière. Une société se charge de son exploitation. Le bail de nature commerciale est conclu pour une durée minimale de 9 ans. L’investisseur peut récupérer, sous certaines conditions, la TVA sur le prix d'acquisition du bien.
La location meublée se décline fiscalement en deux versions :
- La location Meublée Professionnelle (statut fiscal sous conditions) : elle permet de diminuer sa base d’imposition sur l’impôt sur le revenu ou de percevoir des recettes locatives faiblement fiscalisées. Elle offre par ailleurs une fiscalité allégée des plus-values et une exonération sur l’IFI (sous conditions).
- La location Meublée non Professionnelle option « amortissement » : elle permet de générer des recettes immobilières nettes de fiscalité sur le long terme, en fonction de la situation fiscale de l’investisseur.
Loi Malraux
Le dispositif Malraux consiste à investir dans des centres villes historiques, un bien immobilier ancien de grande qualité, avec des travaux importants de rénovation. L’investisseur s'engage à le mettre en location pendant une durée de 9 ans, une fois rénové.
En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt selon la localisation de l'immeuble, de 22% ou 30% du montant des travaux et dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives (réduction d’impôt ne rentrant pas dans le plafonnement des niches fiscales).
Déficit foncier / Monuments historiques
Le déficit foncier permet d’acheter un bien ancien (destiné à la location) et de bénéficier de déductions fiscales sur ses revenus fonciers, sous conditions.
Réaliser des travaux de rénovation dans un logement ancien permet de générer un déficit foncier imputable sur ses autres revenus fonciers existants.
Par ailleurs, pour les impositions conséquentes, le dispositif « Monuments Historiques » permet, sous conditions, de bénéficier d’importantes déductions fiscales en contrepartie de la conservation du bien pendant 15 ans.
Investissement en nue-propriété
L’opération consiste à acheter la nue-propriété d’un bien immobilier neuf, dont l’emplacement est de qualité, avec une décote importante sur le prix du bien, pour une durée définie à l’avance (généralement de 15 ans à 20 ans). A l’issue de cette période l’investisseur devient plein propriétaire, automatiquement et sans frais.
L’usufruit est commercialisé auprès d’un bailleur social qui louera et entretiendra les biens durant la période d’usufruit.
A noter : si le financement fait appel au crédit, les intérêts du prêt pourront venir en déduction des revenus fonciers du contribuable si le bail est consenti à un bailleur social.
L’avantage est double :
- pendant la durée de l’usufruit, la valeur de la nue-propriété ne rentre pas dans la base taxable de l’IFI (suivant le mode de financement),
- à l’issue de la période d’usufruit, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien, perçoit des revenus complémentaires s’il décide de louer son bien, ou un capital dans le cas d’une revente.
Comme tout investissement, l’immobilier direct présente des risques et notamment le risque de perte en capital (ni le capital ni le rendement ne sont garantis). Il s’agit d’un investissement à long terme, avec un horizon de détention supérieur à 10 ans.
Risques liés à l’endettement : Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez votre capacité de remboursement avant de vous engager. Le capital et le rendement immobilier n’étant pas garantis, les fluctuations du marché immobilier peuvent réduire de façon importante la capacité de remboursement de la dette.