Particuliers Immobilier et fiscalité

Le dispositif Pinel, qui a soutenu l'investissement locatif depuis son lancement en 2014, a pris fin le 31 décembre 2024. Pour les investisseurs souhaitant continuer à optimiser leurs placements immobiliers, plusieurs opportunités existent. Cet article vous présente les principales options à considérer en 2025.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif dédié à la location de logements meublés par un particulier. Il permet au propriétaire de percevoir des revenus locatifs potentiellement non imposés et de bénéficier d'avantages fiscaux.

 

Biens éligibles

 

Ce statut s'applique aux appartements et maisons meublés, aux résidences hôtelières et de tourisme, aux chambres d’hôtes et gîtes ruraux, ainsi qu'aux résidences de services pour seniors (y compris les maisons de retraite), étudiants, voyageurs d’affaires ou de tourisme.

 

Modèles d’investissement

 

Deux modèles principaux s'offrent à l'investisseur :

 

• Meublé patrimonial (LMNP non géré) : Dans ce cas, vous assumez l’intégralité de la gestion du bien. Vous pouvez louer directement à des particuliers ou passer par une agence. C’est à vous de prendre les décisions essentielles concernant la fixation du loyer, la recherche de locataires et l’entretien du bien.

Ce modèle est idéal pour ceux qui souhaitent maximiser leurs rendements et gérer activement leur investissement.

 

• Bail commercial (LMNP géré) : Ici, vous signez un bail commercial avec un exploitant (résidence de services, appart-hôtel, EHPAD, résidence étudiante, etc.), qui prend en charge l’ensemble de la gestion du bien et vous verse un loyer fixe, indépendamment du taux d’occupation.

Ce modèle est plus adapté pour un revenu sécurisé et un investissement sans contraintes.

 

Régimes d’imposition : En LMNP (hors cas spécifiques de la location de meublés de tourismes non classés et des chambres d’hôtes), vous avez le choix entre deux régimes d’imposition :

 

Critères	Régime Micro-BIC	Régime Réel
Seuil de revenus	≤ 77 700 €	Obligatoire si > 77 700 €
Abattement	50 % (charges estimées)	Aucun, mais possibilité de déduire les charges réelles
Déduction des charges réelles	Non	Oui (intérêts d’emprunt, travaux, assurances…)
Amortissement du bien/mobilier	Non	Oui (réduction du bénéfice imposable)
Gestion comptable	Peu de formalités, déclaration simplifiée	Tenue d’une comptabilité rigoureuse (bilan, compte de résultat)
Idéal pour	Revenus faibles, peu de charges	Charges élevées, optimisation fiscale recherchée

 

Conditions à respecter

 

Pour bénéficier du statut LMNP, les revenus générés par les locations meublées ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ou ne doivent pas excéder 50% du revenu global du foyer fiscal du propriétaire.

 De plus, le logement doit être équipé d'un mobilier adéquat permettant aux locataires d’y vivre convenablement (literie, chambre isolée, cuisine équipée et matériel d’entretien ménager).

La nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier avec une décote, sans en avoir l'usage immédiat. L'acquéreur, le nu-propriétaire, achète le bien à un prix réduit, tandis qu'un usufruitier (en général un bailleur social) en assure la gestion pendant une durée définie (généralement entre 15 et 20 ans). À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.

 

Pourquoi investir en nue-propriété ?

 

Ce type d'investissement est une solution pour préparer sa retraite, optimiser sa fiscalité et faciliter la transmission de son patrimoine immobilier.

Il s’adresse à toute personne souhaitant investir sans les contraintes de gestion locative pendant toute la durée du démembrement.

 

Avantages 

 

• Prix d’achat réduit (décote à l’acquisition).

 

• Un potentiel complément de revenus futur grâce à la location ou à la revente du bien une fois la pleine propriété récupérée.

 

• La possibilité de bénéficier d’une résidence principale et/ou secondaire pour sa retraite.

 

• Une fiscalité optimisée : pas d'impôt sur le revenu foncier, ni de prélèvements sociaux, et absence d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour la valeur en nue-propriété pendant la durée de la nue-propriété.

La réhabilitation immobilière consiste en un ensemble d’actions visant à remettre en état et à moderniser des bâtiments existants en optimisant leur confort et leur performance énergétique. Investir dans la réhabilitation permet de posséder un bien d’exception, unique, de préserver le patrimoine architectural et de bénéficier d’avantages fiscaux.

 

Plusieurs dispositifs fiscaux encouragent la réhabilitation :

 

• Le dispositif Malraux : Créée en 1962, cette loi encourage la rénovation des quartiers historiques. Elle s’adresse aux contribuables imposés de façon significative et ayant une forte capacité d’épargne. Les conditions incluent la situation du bien dans un site patrimonial remarquable et une obligation de location nue pendant 9 ans.

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• Le Déficit Foncier : Ce dispositif permet aux propriétaires de biens anciens de les rénover et moderniser tout en optimisant leur fiscalité dès le paiement des travaux. Il y a une obligation de location nue pendant au moins 3 ans après imputation du déficit foncier sur le revenu global, et le loyer n'est pas plafonné.

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• La loi Monuments Historiques : Instaurée en 1913, cette loi offre un cadre fiscal avantageux pour la rénovation et l’entretien des biens classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).

Elle s’adresse aux contribuables les plus aisés ou ayant un revenu exceptionnel à neutraliser. Le bien doit être conservé pendant au moins 15 ans après son acquisition et peut être occupé par le propriétaire, loué ou ouvert au public sous certaines conditions.

Le choix du dispositif d'investissement locatif doit être aligné sur vos objectifs patrimoniaux.

Souhaitez-vous vous constituer un patrimoine, réduire vos impôts ou maximiser votre rentabilité ? Chaque alternative présentée ici répond à des besoins spécifiques.

 

Pour en savoir plus sur l’optimisation de vos investissements en 2025, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec l’un de nos conseillers en gestion de patrimoine.